【焦点关注】农村集体经营性建设用地入市解读

一、概念规范

农村集体建设用地：根据现行《土地管理法》，包括宅基地、公益性公共设施用地、集体经营性建设用地三类。

农村集体经营性建设用地：指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，主要用于村镇内发展商业、工业、物流、旅游等产业。

农村集体经营性建设用地入市：是指农村集体经营性建设用地(含允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后，依法收回农民自愿退出的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地使用权，按照国土空间规划确定的经营性用途入市。来源于《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》)使用权以有偿方式进入土地市场交易的行为，具体包括转让、出租和入股等方式。

二、政策历程

农村集体经营性建设用地入市交易从严格控制明确不允许农村集体建设用地入市交易到明确立法开放支持，历经五个历程。

图：农村集体经营性建设用地入市交易历程图

三、流程规范

（一）入市条件

抓住“两项前置条件”：①完成国土空间规划编制特别是实用性村庄规划②完成集体土地所有权和使用权确权登记。

紧盯“三项负面清单”：①不能通过农用地转为新增建设用地入市；②不能把农民的宅基地纳入入市范围；③符合入市条件的土地不能搞商品房开发。

土地所有权人编制集体经营性建设用地出让、出租等方案后，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

（二）入市流程

四、优势机遇挑战

（一）优势

1、盘活存量土地资源，缓解用地供需矛盾：农村土地资源利用效率低下，大量土地闲置或被低效利用。通过入市，可以将闲置资源(自愿退出的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地)有效盘活，提高土地的利用效率；

2、显化土地价值，增加农村集体经济收入：入市是建立“同地”“同权”“同价”“同责”的城乡统一建设用地市场的重要一环，将土地使用权转为市场流转，农民可以获得土地流转费、租金等收入，提高农民的经济收入水平。

（二）机遇

1、开发商拿地成本降低。开发商可通过招拍挂、协议等多种方式参与集体用地的开发。由于不需要经过集体土地变为国有土地这个环节，同时地价款的支付时间、支付方式等可与村集体商议确定，这在一定程度上降低了拿地成本，同时文旅商业、康养等开发，间接带动村集体收益增长。

2、信用扩张，小微企业融资压力降低。集体经营性建设用地只要依法获取有关权证，即可进行抵押贷款，而加速推进入市改革可以大大增加土地的抵押价值，小微企业也通过抵押入市土地,解决企业资金运营压力。

五、标杆案例

（一）云南首例—玉溪市峨山县

2023年7月20日10时10分，位于峨山县岔河乡青河村委会岔河小组一块18亩的土地以212万余元50年期成交至云南滇一服饰科技有限公司，这是全省首宗入市交易的农村集体经营性建设用地试点宗地，通过挂牌出让实现了与国有建设用地一样，同地同价，同权同责。

入市准备：开展“多规合一”的实用性村庄规划编制及审批，并将农村集体经营性建设用地布局为产业发展用地，办理好用地手续后，将土地挂牌出让；

收益分配：1.设立农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金，由县财政局会同县自然资源局按不同用途土地增值收益的20%—50%征收，并全额上缴县财政，纳入地方一般公共预算管理，统筹用于城镇和农村基础设施建设、农村环境整治、土地前期开发等支出；2.保护农民集体和个人权益、保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制，首宗入市的土地和国有土地一样能做抵押贷款。引入的企业属于劳动密集型企业，农村劳动力能就地打工增加工资性收入。

引用

[1] 澎湃新闻·澎湃号·政务关注丨一文了解集体经营性建设用地入市！[2022-10-1015:34].https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_20243348

[2] 云岭空间农村集体经营性建设用地入市法律政策与操作流程解读[2023-08-14]https://mp.weixin.qq.com/s/BZER6pJu6Gx5f-4RwOWDnw